ԻՐԱՎԱԿԱՆ ԲԼՈԳ

Ամենատարածված խնդիրներից մեկը, որին քաղաքացիները առօրյա կյանքում բախվում են, անշարժ գույքի առուվաճառքի գործարքի վիճարկումն է դատական կարգով: Ինչպես կարելի է խուսափել նման իրավիճակներից, եթե դուք ցանկանում եք գնել կամ վաճառել բնակարան կամ այլ անշարժ գույք:

Անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիրը ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 562-րդ հոդվածի ուժով ենթակա է նոտարական վավերացման, իսկ 563-րդ հոդվածի ուժով` դրանից բխող գնորդի իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման, որը կատարվում է ՀՀ ԿԱ անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեում «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքով սահմանված կարգով:

Քաղաքացիների շրջանում հանդիպող ամենատարածված սխալներից մեկն այն է, որ վերջիններիս ինչ-ինչ պատճառներով իրենց միջև կնքված առուվաճառքի պայմանագիրը չեն վավերացնում նոտարական կարգով և/կամ չեն գրանցում դրանից բխող իրավունքները, ինչը հետագայում հանգեցնում է մի շարք խնդիրների: Մասնավորապես, ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 300-րդ հոդվածի համաձայն` գործարքի նոտարական ձևը չպահպանելը հանգեցնում է գործարքի անվավերության: Նման գործարքն առոչինչ է: Նույնը վերաբերում է գործարքներից բխող իրավունքների պետական գրանցմանը: Մասնավորապես,  ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 302-րդ հոդվածի համաձայն`  գործարքներից ծագող իրավունքների պետական գրանցման պահանջը չպահպանելը հանգեցնում է դրա անվավերության: Նման գործարքն առոչինչ է: Այսինքն, նման կերպ կնքված գործարքն անվավեր է և չի հանգեցնում որևէ իրավական հետևանքների, ինչը քաղաքացիների միջև դատական վեճերի ծագման պատճառ է դառնում: Ուստի անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիրը պարտադիր կերպով ենթակա է նոտարական վավերացման, իսկ դրանից ծագող իրավունքները` պետական գրանցման:

Պրակտիկայում տարածված են նաև այն դեպքերը, երբ գնորդն ամբողջությամբ չի վճարում գույքի` կողմերի միջև պայմանավորված արժեքը, և կողմերը կնքում են հասարակ գրավոր գործարք` պարտավորվելով գնորդի կողմից գումարն ամբողջությամբ վճարելու պարագայում  ենթարկել գործարքը նոտարական վավերացման: Սակայն նման դեպքերում նույնպես առաջանում են մի շարք խնդիրներ, հատկապես այն պարագայում, երբ գնորդն ինչ-ինչ պատճառներով ամբողջությամբ չի վճարում նախապես պայմանավորված գումարը:  Նման դեպքերում վեճերից խուսափելու նպատակով ցանակալի է կնքել նախնական պայմանագիր: ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 445-րդ հոդվածի համաձայն`  նախնական պայմանագրով կողմերը պարտավորվում են ապագայում կնքել գույք հանձնելու, աշխատանքներ կատարելու կամ ծառայություններ մատուցելու մասին պայմանագիր (հիմնական պայմանագիր)` նախնական պայմանագրով նախատեսված պայմաններով: Նախնական պայմանագրում նշվում է այն ժամկետը, որի ընթացքում կողմերը պարտավորվում են կնքել հիմնական պայմանագիր: Եթե նախնական պայմանագրում նման ժամկետ որոշված չէ, ապա հիմնական պայմանագիրը պետք է կնքվի նախնական պայմանագիրը կնքելու պահից` մեկ տարվա ընթացքում: Միևնույն ժամանակ նախնական պայմանագրով նախատեսված պարտավորությունները դադարում են, եթե մինչև այն ժամկետի ավարտը, որում կողմերը պետք է կնքեին հիմնական պայմանագիրը, այն չի կնքվում, կամ կողմերից մեկը մյուսին առաջարկ չի ներկայացնում այդ պայմանագիրը կնքելու մասին:

Անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիրը նույնպես ենթակա է նոտարական վավերացման և անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեին ներկայացման: